Por que estudar: são os dois impostos imobiliários do Município e, por isso, o coração das provas de PGM. No IPTU, as bancas repetem a progressividade (fiscal só depois da EC 29/2000, Súmula 668 e Tema 155; extrafiscal no tempo do art. 182, § 4º), a seletividade por localização e uso (Tema 523), a vedação de alíquota pela área (Tema 1.455), a atualização da base por decreto só até a inflação (Súmula 160 do STJ e Tema 211), agora com o art. 156, § 1º, III, da EC 132, a avaliação individualizada de imóvel fora da planta (Tema 1.084), o contribuinte (Súmula 399, Temas 122 e 1.158) e a prescrição contada do vencimento (Tema 980). No ITBI, caem o fato gerador no registro (Tema 1.124), a base de cálculo do Tema 1.113 do STJ, a imunidade na integralização de capital (Tema 796 e o recentíssimo Tema 1.348, de outubro de 2026) e a não incidência sobre direitos reais de garantia. A FGV (PGM-Vitória, 2024; TJ-SC, 2025; TJ-TO, 2025; MP-MT, 2026), o CEBRASPE (PGM-Recife, 2022; PGM-Cuiabá, 2024; PGM-Aracaju, 2025; PGE-PI, 2025), a VUNESP (PGM-Sorocaba, 2024), a FUNDATEC (PGM-Londrina, 2024) e a CONSULPLAN (TJ-MG, 2026) cobraram esses pontos.
1. Visão geral e quadro constitucional
1.1 Competência
Art. 156, CF: "Compete aos Municípios instituir impostos sobre: I - propriedade predial e territorial urbana; II - transmissão 'inter vivos', a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição; (...)"
- O Distrito Federal acumula a competência municipal (art. 147). Em Território Federal, a competência é da União, salvo se o Território for dividido em Municípios, caso em que os impostos municipais cabem a cada Município. A FGV (OAB XXVI, 2018) cobrou que, em Território dividido em Municípios, só o Município pode exigir o IPTU.
- Por isso, lei federal que isentasse IPTU ou ITBI em Território dividido em Municípios seria isenção heterônoma vedada (art. 151, III). Foi o que o CEBRASPE (AGU, Advogado da União, 2023) considerou: das medidas cogitadas, só a isenção federal de impostos municipais ofendia a proibição.
- Nenhum dos dois impostos foi extinto pela reforma tributária. O que a EC 132/2023 fez foi: (i) acrescentar o inciso III ao § 1º do art. 156 (atualização da base do IPTU pelo Executivo); e (ii) criar o IBS, que também alcança operações onerosas com imóveis, em convivência com o ITBI (ver 11.3).
1.2 Os dois impostos lado a lado
| IPTU | ITBI | |
|---|---|---|
| Fundamento | Art. 156, I; CTN, arts. 32 a 34 | Art. 156, II e § 2º; CTN, arts. 35 a 42 |
| Fato gerador | Propriedade, domínio útil ou posse de imóvel urbano | Transmissão onerosa inter vivos de imóvel ou direito real (salvo garantia) e cessão de direitos à aquisição |
| Momento | O definido em lei (em regra, 1º de janeiro) | Registro do título (Tema 1.124 do STF) |
| Base de cálculo | Valor venal do imóvel | Valor venal dos bens ou direitos transmitidos (valor de mercado) |
| Progressividade | Fiscal (valor) desde a EC 29/2000; extrafiscal no tempo (art. 182, § 4º) | Não pela base (Súmula 656 do STF) |
| Lançamento | De ofício | Em regra por declaração; pode ser por homologação |
| Sujeito ativo | Município da situação | Município da situação (art. 156, § 2º, II) |
| Exceção à anterioridade | Fixação da base de cálculo não se sujeita à noventena | Nenhuma |
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