Direitos de Vizinhança e Condomínio Geral

Por que estudar: são temas de letra de lei, com números exatos que as bancas adoram: 1,5 m para janelas, 75 cm para visão oblíqua, 3 m na zona rural, ano e dia para exigir a demolição, 5 anos de indivisão, 180 dias para a preferência do art. 504. Exploram-se também a distinção passagem forçada × servidão, as árvores limítrofes, o uso anormal e, em condomínio, o quórum pelo valor dos quinhões, a preferência e a extinção. Na Defensoria, aparecem a moradia e a violência doméstica em imóvel comum. Na Procuradoria, as interferências de interesse público e as demolitórias.

1. Direitos de vizinhança: noções

Direitos de vizinhança são limitações legais à propriedade, impostas para harmonizar prédios próximos. Não exigem contiguidade: basta que a atividade de um atinja o outro.

• Natureza: obrigações propter rem. Acompanham a coisa, seja quem for o titular.
• Fonte: a lei. Daí a diferença para as servidões, que nascem da vontade ou da usucapião.
• Reciprocidade: a limitação alcança todos os vizinhos, ao contrário das limitações administrativas, em regra unilaterais.
• Sujeitos: proprietário, possuidor e, em alguns artigos, ocupante.

Enunciado 319 (IV Jornada): a solução dos conflitos de vizinhança deve guardar sintonia com os princípios constitucionais da intimidade, da vida privada e da proteção ao meio ambiente.