Por que estudar: é tema de altíssima incidência. As bancas cobram quóruns (o de mudança de destinação caiu de unanimidade para 2/3 com a Lei 14.405/2022), sanções ao condômino, o condômino antissocial, a natureza propter rem das cotas e o Tema 886 do STJ, os loteamentos (Tema 492 do STF), a letra fria da multipropriedade (arts. 1.358-B a 1.358-U) e da laje (arts. 1.510-A a 1.510-E). O ponto quente de 2026 é a locação por plataformas (Airbnb): há decisão da 2ª Seção do STJ e tema repetitivo pendente até nov/2026 com suspensão nacional.
1. Condomínio edilício: noções e natureza
1.1 Estrutura
O condomínio edilício combina propriedade exclusiva (unidades autônomas) e propriedade comum (partes comuns) (art. 1.331 do CC). A lei geral é o CC (arts. 1.331 a 1.358). A Lei 4.591/1964 segue aplicável no que não foi regulado, sobretudo quanto à incorporação.
- Unidades: apartamentos, salas, lojas. Podem ser alienadas e gravadas livremente (art. 1.331, § 1º). Não depende de autorização dos demais.
- Partes comuns: solo, estrutura, telhado, redes gerais, acesso ao logradouro. Não se alienam em separado nem se dividem (art. 1.331, § 2º).
- Fração ideal: parte inseparável da unidade (art. 1.331, § 3º).
- Acesso ao logradouro: nenhuma unidade pode ser privada dele (art. 1.331, § 4º).
- Terraço de cobertura: é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição (art. 1.331, § 5º). Se for do dono da cobertura, ele arca com a conservação (art. 1.344).
1.2 Natureza jurídica
- Letra de lei: o CC não atribui personalidade jurídica ao condomínio. O síndico o representa ativa e passivamente (art. 1.348, II, do CC; art. 75, XI, do CPC).
- Corrente majoritária: ente despersonalizado, com capacidade processual e negocial nos limites de sua finalidade.
- Corrente minoritária: o Enunciado 246 do CJF propõe reconhecer personalidade jurídica ao condomínio edilício.
1.3 Instituição e convenção
| Ato | O que é | Requisito |
|---|---|---|
| Instituição | Cria o condomínio | Ato entre vivos ou testamento, registrado no RI; discrimina unidades, fixa fração ideal e fim das unidades (art. 1.332) |
| Convenção | Estatuto normativo | Subscrita por titulares de no mínimo 2/3 das frações ideais (art. 1.333); escritura pública ou instrumento particular (art. 1.334, § 1º) |
| Regimento interno | Regras de convivência | Previsto pela convenção (art. 1.334, V) |
- A convenção obriga titulares, possuidores e detentores (art. 1.333).
- O registro serve para a oponibilidade a terceiros (art. 1.333, parágrafo único).
- Súmula 260 do STJ: a convenção aprovada, ainda que sem registro, é eficaz entre os condôminos.
- Promitentes compradores e cessionários equiparam-se aos proprietários, salvo disposição em contrário (art. 1.334, § 2º).
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